Smart Living 2026: Welche Technik Eigentümern wirklich nützt

Smart Living klingt nach Sprachassistent und Lichtsteuerung per App. Für Eigentümer von Wohnungen und Mehrfamilienhäusern geht es 2026 aber um handfestere Fragen: Welche vernetzte Technik schreibt der Gesetzgeber vor, welche spart tatsächlich Energie und Arbeit - und wer darf in einer Eigentümergemeinschaft eigentlich was einbauen? Dieser Überblick hilft bei der Einordnung.

Was bedeutet Smart Living für Eigentümer?

Der Begriff umfasst zwei Ebenen. In der eigenen Wohnung geht es um Komfort und Verbrauch: smarte Thermostate, Beleuchtung, Rollläden oder Zwischenstecker, die Stromfresser sichtbar machen. Im Gebäude geht es um Technik, die alle betrifft: Verbrauchserfassung, Heizungssteuerung, Zugangssysteme, Ladeinfrastruktur und Photovoltaik.

In einer Eigentümergemeinschaft ist diese Unterscheidung zentral. Was ausschließlich Ihr Sondereigentum betrifft, entscheiden Sie meist selbst. Sobald Gemeinschaftseigentum berührt ist - Fassade, Haustür, Leitungen, Heizungsanlage -, braucht es in der Regel einen Beschluss. Welche Bauteile wozu gehören, ergibt sich aus dem Gesetz und Ihrer Teilungserklärung.

Was gibt 2026 rechtlich den Takt vor?

Manches ist keine Kür, sondern Pflicht - anderes hat der Gesetzgeber bewusst erleichtert. Die wichtigsten Regeln im Überblick:

Neu ist außerdem der Rahmen fürs Heizen: Seit Ende Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die frühere Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten müssen, ist entfallen. Wer über eine neue Heizung nachdenkt, sollte die aktuellen Pflichten und Förderbedingungen deshalb neu prüfen, bevor Angebote eingeholt werden.

Energie sichtbar machen: messen, verstehen, steuern

Fernablesbare Zähler und monatliche Verbrauchs­information

Für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Heizung ist die Umrüstung auf fernablesbare Erfassungsgeräte das drängendste Thema. Sind sie eingebaut, erhalten Bewohner jeden Monat eine Verbrauchsinformation: den Verbrauch des Vormonats in Kilowattstunden, einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer. So lässt sich das Heizverhalten anpassen, bevor die Jahresabrechnung überrascht. Welche Fristen gelten und welche Folgen ein Versäumnis hat, lesen Sie in unserem Beitrag Fernablesbare Zähler: Pflicht bis 31.12.2026.

Smart Meter für Strom

Ein intelligentes Messsystem besteht aus einem digitalen Stromzähler und einer Kommunikationseinheit, dem Smart-Meter-Gateway. Pflicht ist der Einbau unter anderem bei einem Jahresverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, bei Photovoltaikanlagen mit mehr als 7 Kilowatt Leistung und bei steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Wallboxen, für die eine Vereinbarung nach § 14a EnWG besteht. Widersprechen können Sie in diesen Fällen nicht. Seit 2025 kann zudem jeder Haushalt den Einbau beim zuständigen Messstellenbetreiber verlangen; er muss dann innerhalb von vier Monaten erfolgen. Die laufenden Entgelte sind gesetzlich begrenzt.

Der Nutzen hängt vom Verbrauch ab. Mit Smart Meter sind dynamische Stromtarife möglich, deren Preis sich an der Strombörse orientiert. Wer flexibel ist - etwa beim Laden des Elektroautos oder beim Betrieb einer Wärmepumpe -, kann günstige Stunden nutzen. Ohne steuerbare Verbraucher ist der Vorteil oft gering, und bei Preisspitzen kann es auch teurer werden.

Smarte Heizungssteuerung

In der Wohnung können smarte Thermostate mit Zeitprogrammen und Fenstererkennung helfen, Räume nur dann zu heizen, wenn sie genutzt werden. Ob Heizkörper und Ventile zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, regelt allerdings die Teilungserklärung - prüfen Sie das vor einem Austausch, und achten Sie darauf, dass die Heizkostenverteiler unberührt bleiben. Auf Gebäudeebene ist eine Fernüberwachung der Heizungsanlage sinnvoll: Störungen werden gemeldet, bevor es in den Wohnungen kalt wird, und ein Fachbetrieb kann Einstellungen gezielt optimieren.

Digitaler Zwilling und vorausschauende Wartung: realistisch betrachtet

Ein digitaler Zwilling ist ein digitales Abbild des Gebäudes: Pläne, Bauteile, technische Anlagen und Wartungsintervalle, idealerweise ergänzt um laufende Daten aus Sensoren. Für eine typische Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein vollständiger Zwilling mit Sensorik aber meist überdimensioniert.

Pragmatischer ist ein Einstieg in zwei Stufen. Zuerst eine vollständige digitale Objektakte: Pläne, Energieausweis, Wartungsverträge, Prüfprotokolle, Garantien und Beschlüsse an einem Ort. Danach gezielte Sensoren dort, wo ein Schaden teuer würde - etwa Leckagemelder im Heizungsraum oder eine Störmeldung für die Hebeanlage. Wichtig ist dabei die Frage, wer eine Warnung erhält und auch nachts oder am Wochenende reagiert.

Smarte Schlösser, Klingeln und Kameras: Was ist erlaubt?

Elektronische Schließzylinder, Zugang per Transponder oder App und Videoklingeln versprechen Komfort und Sicherheit. In einer Eigentümergemeinschaft sind dabei zwei Punkte zu beachten.

Erstens die Eigentumsfrage: Haustür und Schließanlage gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch Wohnungseingangstüren stehen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12). Eingriffe an der Tür oder ein neues Schließsystem brauchen deshalb grundsätzlich die Zustimmung der Gemeinschaft.

Zweitens der Datenschutz: Kameras, die Treppenhaus, Hauseingang oder Gehweg erfassen, verarbeiten personenbezogene Daten von Nachbarn, Besuchern und Passanten. Für gemeinschaftliche Bereiche braucht es einen Beschluss und ein Konzept, das den Anforderungen der DSGVO genügt.

Nachhaltig und vernetzt: Solarstrom, Ladestationen, Glasfaser

Steckersolargeräte

Seit dem 17. Oktober 2024 haben Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihnen die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte gestattet wird; Mieter haben einen vergleichbaren Anspruch gegenüber ihrem Vermieter. Über die Art der Umsetzung - etwa Montageort und Optik - entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss. Mehr dazu in unserem Beitrag Balkonkraftwerk in der WEG.

Ladestationen für Elektroautos

Auch für Lademöglichkeiten besteht seit der WEG-Reform 2020 ein Anspruch. Sinnvoll ist ein Gesamtkonzept mit Lastmanagement, damit der Hausanschluss nicht überlastet wird und spätere Ladepunkte ohne neue Leitungen nachgerüstet werden können. Details erklärt unser Beitrag zur Wallbox in der WEG.

Photovoltaik auf dem Dach

Mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG kann Strom aus einer Solaranlage auf dem Gebäude rechnerisch auf die teilnehmenden Bewohner verteilt werden. In einer WEG kann der sonst nötige Vertrag mit jedem Teilnehmer durch einen Beschluss ersetzt werden. Voraussetzung ist eine viertelstündliche Messung, und jeder Teilnehmer bleibt frei, seinen ergänzenden Strom bei einem Anbieter seiner Wahl zu beziehen. Wie Kosten und Erträge verteilt werden, sollte der Beschluss eindeutig festlegen.

Glasfaser

Der Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität ist ebenfalls privilegiert. Baut ein Netzbetreiber erstmals Glasfaser bis in die Wohnungen, kann er mit dem Eigentümer ein Bereitstellungsentgelt vereinbaren: höchstens 60 Euro im Jahr und insgesamt höchstens 540 Euro je Wohneinheit (§ 72 TKG). Vermieter können es unter Voraussetzungen als Betriebskosten umlegen. Die Kosten eines Kabel-TV-Sammelvertrags dürfen dagegen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden.

Lohnt sich smarte Technik für den Wert der Immobilie?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Hilfreich ist eine Einteilung in drei Gruppen:

• Pflichtmaßnahmen wie fernablesbare Zähler: Hier geht es nicht um Rendite, sondern darum, Nachteile zu vermeiden - etwa Kürzungsrechte von Mietern bei der Heizkostenabrechnung.
• Maßnahmen mit Einsparwirkung wie Photovoltaik oder eine optimierte Heizungssteuerung: Ob sie sich rechnen, hängt vom Objekt, vom Verbrauch und von der Finanzierung ab. Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorab ist Pflicht.
• Komfortmaßnahmen wie elektronische Zugangssysteme: Sie können die Wohnqualität steigern, ihr Einfluss auf den Wert lässt sich aber kaum beziffern.

Für Vermieter spielt die Energieeffizienz zusätzlich eine Rolle, weil sie bei der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter zählt. Wie das funktioniert, erklärt unser Beitrag zur CO2-Kostenaufteilung.

Schritt für Schritt zur smarten Immobilie

1. Pflichten zuerst: Klären Sie, ob alle Heizkostenverteiler und Wärmezähler bis Jahresende fernablesbar sind.
2. Bestand aufnehmen: Welche Technik ist vorhanden, welche Verträge laufen - mit Messdienst, Wartungsfirmen, Kabelnetzbetreiber?
3. Zuständigkeit klären: Betrifft das Vorhaben Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
4. Daten im Blick behalten: Wer sieht welche Daten, wo werden sie gespeichert, und was passiert bei einem Anbieterwechsel?
5. Angebote vergleichen: Neben dem Kaufpreis zählen Wartung, Lizenzgebühren und Vertragslaufzeiten.
6. Beschluss vorbereiten: Ein klarer Beschlussantrag mit Kosten, Verteilung und Zeitplan vermeidet spätere Diskussionen.

Als WEG-Verwaltung mit Sitz in Hennef betreuen wir über 1000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Rhein-Sieg-Kreis, in Bonn und in Köln. Fristen wie die Umrüstung der Zähler haben wir für unsere Gemeinschaften im Blick, und Ihr fester Ansprechpartner bereitet die nötigen Beschlüsse mit Ihnen vor.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 18. Oktober 2026.