CO₂-Kosten aufteilen: Das Stufenmodell für Vermieter erklärt
Seit 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten fürs Heizen - je schlechter das Gebäude, desto mehr. Wir erklären das Zehn-Stufen-Modell, zeigen ein Rechenbeispiel und sagen, was in der Heizkostenabrechnung stehen muss.
Wer mit Erdgas oder Heizöl heizt, zahlt seit 2021 einen CO₂-Preis. Früher landete dieser Betrag vollständig bei den Mietern. Seit 2023 müssen Vermieter die CO₂-Kosten aufteilen - nach einem Stufenmodell, das sich am Ausstoß des Gebäudes orientiert. Für vermietende Eigentümer bedeutet das: Ein Teil der Heizkosten ist nicht mehr umlagefähig, und die Heizkostenabrechnung braucht zusätzliche Angaben.
Das Wichtigste in Kürze
- Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.1.2023 beginnen.
- Bei Wohngebäuden richtet sich der Vermieteranteil nach zehn Stufen - von 0 % bei sehr effizienten bis 95 % bei sehr emissionsstarken Gebäuden.
- Maßstab ist der CO₂-Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.
- Die Heizkostenabrechnung muss den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen zeigen. Fehlen sie, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
- Für Nichtwohngebäude gilt eine pauschale Teilung von 50 zu 50.
Warum müssen sich Vermieter an den CO₂-Kosten beteiligen?
Über das Brennstoffemissionshandelsgesetz wird auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl ein CO₂-Preis erhoben. Die Lieferanten geben ihn über den Brennstoffpreis weiter. Der Gedanke hinter der Aufteilung: Mieter beeinflussen ihren Verbrauch durch ihr Heizverhalten, Vermieter dagegen den Zustand von Gebäudehülle und Heizung. Wer in einem schlecht gedämmten Haus mit alter Heizung wohnt, soll nicht allein für die Folgen zahlen.
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Seine Regeln haben Vorrang vor abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag. Eine Klausel, nach der der Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil tragen soll, ist unwirksam - auch in Mietverträgen, die vor 2023 geschlossen wurden.
Für welche Gebäude gilt das Gesetz?
Erfasst sind Gebäude, in denen Brennstoffe genutzt werden, für die das Emissionshandelsrecht einen Standard-Emissionsfaktor vorsieht - in der Praxis vor allem Erdgas, Heizöl und Flüssiggas. Auch die gewerbliche Wärmelieferung, etwa Fernwärme, kann unter das Gesetz fallen. Entscheidend für das Verfahren ist die Art des Gebäudes:
- Wohngebäude, also Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen: Hier gilt das Stufenmodell.
- Nichtwohngebäude: Hier werden die CO₂-Kosten derzeit hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
So funktioniert das Stufenmodell
Der Vermieter ermittelt im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung, wie viel CO₂ das Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausgestoßen hat. Grundlage sind die Emissionen, die der Brennstofflieferant auf seiner Rechnung ausweist, geteilt durch die Gesamtwohnfläche. Der Wert wird auf eine Nachkommastelle gerundet und einer von zehn Stufen zugeordnet:
| CO₂-Ausstoß (kg je m² und Jahr) | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus hat 800 m² Wohnfläche. Laut Rechnung des Gasversorgers verursachte die Lieferung im Abrechnungsjahr 24.000 kg CO₂. Teilt man das durch die Wohnfläche, ergibt sich ein Ausstoß von 30,0 kg je m² und Jahr. Das Gebäude fällt damit in die Stufe „27 bis unter 32“: Der Vermieter trägt 40 %, die Mieter tragen 60 % der CO₂-Kosten.
Weist die Rechnung beispielsweise 1.500 Euro CO₂-Kosten aus, übernimmt der Vermieter 600 Euro. Die verbleibenden 900 Euro werden wie die übrigen Heizkosten nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter verteilt. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Was muss in der Heizkostenabrechnung stehen?
Nach § 7 CO2KostAufG muss die Heizkostenabrechnung drei Dinge ausweisen: den Anteil des Mieters an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Grundlagen der Berechnung. Fehlt der Mieteranteil oder fehlen diese Angaben, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen.
Die nötigen Ausgangsdaten liefern die Brennstofflieferanten. Sie müssen auf ihren Rechnungen unter anderem die CO₂-Emissionen in Kilogramm, den darauf entfallenden Preisbestandteil, den Emissionsfaktor und den Energiegehalt der Lieferung angeben. In vielen Gebäuden übernimmt der beauftragte Messdienstleister die Berechnung und weist die Einstufung in der Heizkostenabrechnung aus.
Welcher CO₂-Preis gilt 2026?
Bis Ende 2025 galt ein gesetzlicher Festpreis je Tonne CO₂. Für 2026 sieht das Brennstoffemissionshandelsgesetz erstmals einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne vor. Für die Kostenaufteilung legt das CO2KostAufG für Lieferungen im Jahr 2026 den Mittelwert dieses Korridors zugrunde - rechnerisch also 60 Euro je Tonne, zuzüglich Umsatzsteuer. Für Wärmelieferungen aus Anlagen im EU-Emissionshandel (ETS 1), etwa Teile der Fernwärme, gilt für 2026 ein Wert von 73,86 Euro je Tonne (DEHSt).
Ab 2027 ist für die Aufteilung der Durchschnittspreis der Versteigerungen maßgeblich, die zwischen dem 1. Juli und dem 30. November des Vorjahres stattgefunden haben. Das Umweltbundesamt veröffentlicht den maßgeblichen Wert spätestens zehn Werktage vor Beginn des Jahres. Für Vermieter heißt das: Die Höhe der CO₂-Kosten kann künftig stärker schwanken.
Mieter mit eigener Gasetagenheizung: Der Erstattungsanspruch
Schließt der Mieter selbst einen Liefervertrag ab, etwa für eine Gasetagenheizung, zahlt er die CO₂-Kosten zunächst vollständig an seinen Versorger. Er ermittelt dann anhand der Rechnung die Stufe seiner Wohnung und kann den Vermieteranteil zurückfordern. Dafür hat er zwölf Monate ab der Abrechnung durch den Lieferanten Zeit; die Forderung muss in Textform erfolgen. Der Vermieter kann den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Gibt es keine solche Abrechnung, muss er spätestens zwölf Monate nach der Anzeige zahlen.
| Frist | Was gilt |
|---|---|
| ab 1.1.2023 | Aufteilung für alle Abrechnungszeiträume, die ab diesem Tag beginnen |
| 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | Spätester Zugang der Betriebs- und Heizkostenabrechnung beim Mieter (§ 556 Abs. 3 BGB) |
| 12 Monate nach Lieferantenrechnung | Erstattungsanspruch des Mieters bei eigener Versorgung geltend machen |
| ab 1.1.2028 | Sonderregel für bestimmte neu eingebaute Gas- und Ölheizungen (siehe unten) |
Gibt es Ausnahmen für Vermieter?
Ja. Kann der Vermieter das Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht wesentlich energetisch verbessern, wird sein Anteil reduziert. Das Gesetz nennt als Beispiele den Denkmalschutz, einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme und Erhaltungssatzungen nach dem Baugesetzbuch. In diesen Fällen halbiert sich der Vermieteranteil. Sind sowohl die Dämmung des Gebäudes als auch die Modernisierung der Heizung blockiert, entfällt die Aufteilung ganz. Die Umstände muss der Vermieter gegenüber dem Mieter nachweisen.
Neu seit Juli 2026: Sonderregel für neue Gas- und Ölheizungen
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, wurde auch das CO2KostAufG erweitert. Wird in einem Bestandsgebäude nach diesem Datum eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, die künftig anteilig klimafreundliche Brennstoffe nutzen muss, gilt für vermieteten Wohnraum eine eigene Regel: Ab Abrechnungszeiträumen ab dem 1.1.2028 werden die CO₂-Kosten und die Gasnetzentgelte hälftig geteilt, ab 2029 auch die Kosten der vorgeschriebenen Brennstoffanteile in bestimmtem Umfang. Wer eine Heizungserneuerung plant, sollte diese Folgen in die Entscheidung einbeziehen.
Was bedeutet das für Eigentümer in einer WEG?
Innerhalb der Eigentümergemeinschaft werden die CO₂-Kosten nicht zwischen den Eigentümern aufgeteilt - sie sind Teil der Heizkosten, die nach der Heizkostenverordnung und der Jahresabrechnung verteilt werden. Relevant wird das Stufenmodell erst im Verhältnis zwischen vermietendem Eigentümer und seinem Mieter.
Für vermietende Eigentümer ist deshalb wichtig, dass die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft die Einstufung des Gebäudes und die CO₂-Kosten je Wohnung erkennbar ausweist. Nur dann können sie die Betriebskostenabrechnung für ihren Mieter korrekt erstellen. Den Vermieteranteil tragen sie selbst - auf den Mieter umlegen dürfen sie ihn nicht.
Tipp: Die eigene Stufe als Modernisierungskompass
Die Einstufung zeigt schwarz auf weiß, wie emissionsstark Ihr Gebäude ist. Liegt es in einer der oberen Stufen, lohnt sich ein Blick auf mögliche Maßnahmen - vom hydraulischen Abgleich bis zur Heizungserneuerung. Solche Vorhaben werden in einer WEG häufig über die Erhaltungsrücklage finanziert.
Als Verwaltung achten wir darauf, dass die Heizkostenabrechnungen unserer Gemeinschaften die Angaben enthalten, die vermietende Eigentümer brauchen. Über unser Online-Portal stehen die Unterlagen den Eigentümern digital zur Verfügung.
Fehlen in Ihrer Heizkostenabrechnung die CO₂-Angaben?Wir achten darauf, dass die CO₂-Angaben vollständig in der Abrechnung enthalten sind.
Jetzt anfragenHäufige Fragen
Gilt das Stufenmodell auch für Wärmepumpen?
Nein. Das Gesetz knüpft an Brennstoffe an, auf die ein CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandel erhoben wird. Wird ein Gebäude ausschließlich mit einer Wärmepumpe beheizt, fallen keine solchen CO₂-Kosten an.
Kann ich den Vermieteranteil im Mietvertrag ausschließen?
Nein. Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als seinen gesetzlichen Anteil an den CO₂-Kosten trägt, sind unwirksam. Das gilt auch für ältere Mietverträge.
Was passiert, wenn die Abrechnung die CO₂-Angaben nicht enthält?
Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Für Vermieter ist das in der Regel teurer als der Aufwand, die Angaben korrekt auszuweisen.
Wer berechnet die Stufe in einer WEG?
Rechtlich ist der Vermieter verpflichtet. In der Praxis liefert meist der Messdienstleister über die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft die Werte. Vermietende Eigentümer sollten prüfen, ob diese Angaben vollständig sind.
Wie die Heizkosten in die Jahresabrechnung einfließen, zeigt unsere Checkliste zur WEG-Jahresabrechnung. Ebenfalls zum Thema Heizkosten: die Pflicht zu fernablesbaren Zählern bis Ende 2026. Und wie sich Modernisierungen finanzieren lassen, lesen Sie im Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Vermietende Eigentümer unterstützen wir außerdem mit unserer Sondereigentumsverwaltung.
Stutz & Pohl Hausverwaltung
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Wir betreuen über 1000 Wohn- und Gewerbeeinheiten im Rhein-Sieg-Kreis, in Bonn und Köln - als WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung. In unserem Ratgeber teilen wir Wissen aus dem Verwaltungsalltag. Mehr über uns
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 18. Oktober 2026.