Fernablesbare Zähler: Was Eigentümer bis 31. Dezember 2026 erledigen müssen
Die Heizkostenverordnung macht ernst: Alte Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen bis Jahresende per Funk ablesbar sein. Wir zeigen, wer betroffen ist, was es kostet und wie WEGs jetzt noch rechtzeitig handeln.
Die Frist läuft ab: Nach der Heizkostenverordnung müssen alle Geräte, mit denen in Mehrfamilienhäusern der Wärme- und Warmwasserverbrauch erfasst wird, bis zum 31. Dezember 2026 aus der Ferne ablesbar sein. Wer das versäumt, riskiert Kürzungen bei der Heizkostenabrechnung - und unnötigen Ärger mit Mietern.
Das Wichtigste in Kürze
- Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler ohne Funkfunktion müssen bis 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht werden.
- Wo fernablesbare Geräte verbaut sind, haben Nutzer Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsinformation.
- Fehlt die Technik oder die Information, dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil jeweils um 3 % kürzen.
- In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung per Beschluss über Austausch oder Anmietung der Geräte.
Worum es bei der Pflicht geht
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit mehreren Nutzern verbrauchsabhängig verteilt werden. Seit der Novelle von 2021 schreibt sie vor, dass Verbrauchserfassungsgeräte fernablesbar sein müssen. Das heißt: Die Werte werden per Funk übertragen, ohne dass ein Ableser die Wohnung betreten muss.
Für Geräte, die seit dem 1. Dezember 2021 neu eingebaut wurden, gilt das bereits. Ältere Geräte durften übergangsweise weiterlaufen - diese Übergangszeit endet nun mit Ablauf des Jahres 2026.
Welche Geräte betroffen sind
| Gerät | Betroffen? | Hinweis |
|---|---|---|
| Heizkostenverteiler an Heizkörpern | Ja | Verdunster-Röhrchen sind nicht fernablesbar und müssen ersetzt werden. |
| Wärmemengenzähler | Ja | Häufig bei Fußbodenheizung oder in Wohnungsstationen. |
| Warmwasserzähler | Ja | Zähler für das in der Wohnung verbrauchte Warmwasser. |
| Kaltwasser-, Strom- und Gaszähler | Nein | Fallen nicht unter die Heizkostenverordnung. |
| Rauchwarnmelder | Nein | Eigene Pflichten nach der Landesbauordnung NRW. |
Eine Ausnahme sieht die Verordnung nur vor, wenn die Umrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder einen unangemessenen Aufwand bedeuten würde. Für typische Mehrfamilienhäuser greift das selten.
Die Fristen im Überblick
| Datum | Was gilt |
|---|---|
| seit 1.12.2021 | Neu eingebaute Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein. |
| seit 1.1.2022 | Bei fernablesbaren Geräten erhalten Nutzer monatlich Verbrauchsinformationen. |
| seit 1.12.2022 | Neue Geräte müssen zusätzlich mit anderen Systemen zusammenarbeiten und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. |
| 31.12.2026 | Alle Altgeräte ohne Funk müssen nachgerüstet oder ersetzt sein. |
| 31.12.2031 | Auch bereits fernablesbare Geräte müssen dann die erweiterten Anforderungen (Anbindung an Smart-Meter-Gateway) erfüllen. |
Achtung bei langen Wartelisten
Viele Messdienstleister sind zum Jahresende stark ausgelastet. Wer erst im Dezember Angebote einholt, schafft den Einbau unter Umständen nicht mehr fristgerecht. Klären Sie den Stand Ihrer Geräte deshalb jetzt.
Was passiert, wenn die Frist verstreicht?
Bußgelder sieht die Heizkostenverordnung nicht vor. Spürbar wird ein Versäumnis aber über die Abrechnung: Mieter dürfen ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 % kürzen, wenn der Vermieter die vorgeschriebene fernablesbare Technik nicht eingebaut hat. Ein weiteres Kürzungsrecht von 3 % besteht, wenn trotz fernablesbarer Geräte die monatlichen Verbrauchsinformationen fehlen oder unvollständig sind.
Wichtig für Wohnungseigentümer: Im Verhältnis zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft gelten diese Kürzungsrechte nicht. Wer seine Wohnung vermietet, trägt das Risiko also allein gegenüber seinem Mieter - obwohl die Umrüstung Sache der Gemeinschaft ist. Umso wichtiger ist ein rechtzeitiger Beschluss.
Monatliche Verbrauchsinformation: Was Mieter bekommen müssen
Sobald fernablesbare Geräte arbeiten, müssen Nutzer jeden Monat über ihren Verbrauch informiert werden - zum Beispiel per App, Webportal oder E-Mail. Die Information soll unter anderem den Verbrauch des Vormonats sowie Vergleiche mit dem Vorjahresmonat und mit einem durchschnittlichen Nutzer enthalten. Ziel ist, dass Bewohner ihr Heizverhalten früher anpassen können und nicht erst mit der Jahresabrechnung überrascht werden.
Was kostet die Umrüstung - und wer zahlt?
Die Kosten hängen von der Zahl der Heizkörper und dem Messdienstleister ab. Üblich sind zwei Modelle:
- Kauf: Die Eigentümer kaufen die Geräte. Das ist eine Investition, die bei vermieteten Wohnungen grundsätzlich nicht als Betriebskosten umgelegt werden kann.
- Miete oder Leasing: Die Geräte werden gemietet. Die Mietkosten zählen zu den umlagefähigen Kosten der Verbrauchserfassung. Vor der Anmietung müssen die Nutzer jedoch unter Angabe der Kosten informiert werden - widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig.
Welches Modell sich rechnet, hängt vom Objekt ab. Wir prüfen für unsere Gemeinschaften, ob Geräte und Verträge zu den neuen Pflichten passen, und achten dabei auch auf Vertragslaufzeiten und die Kosten der jährlichen Abrechnung.
So gehen WEGs jetzt am besten vor
- Bestand prüfen: Welche Geräte sind verbaut, wann wurden sie eingebaut, sind sie bereits funkfähig? Die Angaben stehen meist in der letzten Heizkostenabrechnung.
- Verträge sichten: Laufende Miet- oder Wartungsverträge mit dem Messdienst enthalten oft Regelungen zum Austausch.
- Angebote einholen: Mindestens zwei bis drei vergleichbare Angebote - inklusive Kosten für Abrechnung und monatliche Verbrauchsinformation.
- Beschluss fassen: Über Kauf oder Anmietung entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.
- Mieter informieren: Vermietende Eigentümer sollten ihre Mieter rechtzeitig über Einbautermine und - bei Anmietung - über die Kosten informieren.
Unsicher, ob Ihre Geräte schon passen?Wir prüfen den Stand für Ihre Gemeinschaft und bereiten den Beschluss vor.
Jetzt anfragenHäufige Fragen
Muss ich als Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung auch umrüsten?
Ja, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude mit zentraler Heizungsanlage und mehreren Nutzern befindet. Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer - in einer WEG also die Gemeinschaft als Ganzes.
Gilt die Pflicht auch für ein Zweifamilienhaus?
In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können Vermieter und Mieter eine abweichende Vereinbarung treffen (§ 2 HeizkostenV). Ob das in Ihrem Fall zutrifft, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.
Müssen die Ableser künftig gar nicht mehr in die Wohnung?
Für die Ablesung nicht. Für Einbau, Wartung oder einen Gerätetausch ist der Zugang zur Wohnung aber weiterhin nötig. Die Termine werden vom Messdienst angekündigt.
Wie hoch fällt eine Kürzung durch Mieter aus?
Die Kürzung bezieht sich auf den Anteil des Mieters an den Heiz- und Warmwasserkosten, nicht auf die gesamte Miete oder Nebenkostenabrechnung. In der Regel beträgt die Kürzung 3 %. Die monatliche Informationspflicht besteht nur, wenn fernablesbare Geräte installiert sind - eine zusätzliche Kürzung kommt daher nur in Sonderfällen in Betracht.
Mehr zum Thema Nebenkosten lesen Sie in unserem Beitrag Hausgeld verstehen & senken. Sie suchen eine Verwaltung, die solche Fristen im Blick behält? Dann lohnt sich ein Wechsel oft schneller, als man denkt.
Stutz & Pohl Hausverwaltung
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 18. Oktober 2026.