Virtuelle Eigentümer­versammlung: Was seit der WEG-Reform 2024 erlaubt ist

Die virtuelle Eigentümerversammlung steht seit dem 17. Oktober 2024 ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz. Nach dem neuen § 23 Abs. 1a WEG kann eine Gemeinschaft beschließen, dass sie sich ohne gemeinsamen Versammlungsort ausschließlich per Videokonferenz trifft. Das spart Anfahrt und Raummiete - setzt aber eine qualifizierte Mehrheit, geeignete Technik und einige Vorkehrungen voraus, damit kein Eigentümer außen vor bleibt.

Präsenz, hybrid oder virtuell: Welche Formen gibt es?

Das WEG kennt inzwischen drei Wege, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Sie unterscheiden sich vor allem darin, ob es noch einen Ort gibt, an dem man sich trifft, und welche Mehrheit nötig ist, um das Format einzuführen.

Damit lässt sich ein verbreitetes Missverständnis ausräumen: Die große WEG-Reform von 2020 hat nur die Online-Zuschaltung zu einer Präsenzversammlung ermöglicht. Eine reine Online-Versammlung ohne Versammlungsort ging bis Oktober 2024 nur, wenn alle Eigentümer das gemeinsam vereinbart hatten. Erst ein Gesetz, das seit dem 17. Oktober 2024 in Kraft ist, hat dafür eine Beschlusskompetenz geschaffen - übrigens im selben Zug wie die Privilegierung von Balkonkraftwerken in der WEG.

Was verlangt § 23 Abs. 1a WEG im Einzelnen?

Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen

Entscheidend sind die in der Versammlung abgegebenen Stimmen, nicht die Zahl aller Eigentümer der Gemeinschaft. Stimmen beispielsweise 30 Eigentümer über den Antrag ab, braucht es mindestens 23 Ja-Stimmen. Enthaltungen werden nach gängiger Auslegung nicht mitgezählt. Der Bundesrat hatte im Gesetzgebungsverfahren sogar Einstimmigkeit gefordert, konnte sich damit aber nicht durchsetzen.

Befristung auf höchstens drei Jahre

Der Beschluss wirkt längstens drei Jahre ab dem Tag der Beschlussfassung. Danach muss die Gemeinschaft neu entscheiden. So sind Käufer einer Wohnung nicht dauerhaft an eine Entscheidung gebunden, an der sie nicht mitwirken konnten.

„Stattfindet“ oder „stattfinden kann“

Die Eigentümer haben zwei Möglichkeiten: Sie legen fest, dass Versammlungen im gewählten Zeitraum virtuell stattfinden, oder dass sie virtuell stattfinden können. Im zweiten Fall bleibt für jede einzelne Versammlung offen, welches Format gewählt wird. Das kann die Gemeinschaft per Geschäftsordnungsbeschluss regeln. Tut sie das nicht, entscheidet nach der Gesetzesbegründung der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen.

Gleichwertig mit einer Präsenzversammlung

Teilnahme und Rechteausübung müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Nach der Gesetzesbegründung bedeutet das technisch eine Videokonferenz mit Bild und Ton in beide Richtungen und in Echtzeit. Eine Versammlung im Chat oder eine reine Telefonkonferenz genügt nicht. Jeder Eigentümer muss sprechen, Fragen stellen, Anträge einbringen und abstimmen können. Wo es die persönlichen Verhältnisse erfordern, muss die Technik auch barrierefrei nutzbar sein.

Warum bis 2028 noch Präsenztermine nötig sind

Im Bundestag wurde der Regierungsentwurf um eine Übergangsregel ergänzt, die heute in § 48 Abs. 6 WEG steht. Fasst eine Gemeinschaft ihren Beschluss über virtuelle Versammlungen vor dem 1. Januar 2028, muss sie bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Dabei gilt:

• Verzicht nur einstimmig: Die Eigentümer können auf die jährliche Präsenzversammlung verzichten, allerdings nur durch einstimmigen Beschluss. Eine einzige Gegenstimme genügt, um den Verzicht zu verhindern.
• Kein Anfechtungsgrund: Wird die Präsenzversammlung versäumt, macht das die online gefassten Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar. Die Pflicht besteht trotzdem - eine sorgfältige Verwaltung plant den Präsenztermin deshalb von Anfang an ein.
• Nur für Mehrheitsbeschlüsse: Rein virtuelle Formate, die alle Eigentümer per Vereinbarung festgelegt haben, sind von der Übergangsregel nicht erfasst.

Praktisch bedeutet das: Hält Ihre Gemeinschaft nur eine ordentliche Versammlung im Jahr ab, muss diese bis Ende 2028 in der Regel weiterhin vor Ort stattfinden. Das Online-Format ist in dieser Zeit vor allem für zusätzliche Versammlungen interessant, etwa wenn nach einem Schaden kurzfristig über einen Auftrag entschieden werden muss. Naheliegend ist, dass auch eine hybride Versammlung mit echtem Versammlungsort die Präsenzpflicht erfüllt, weil dort jeder persönlich erscheinen kann. Ausdrücklich geregelt ist das aber nicht.

Datenschutz: Ja zum Format ist keine Einwilligung

Verantwortlich für die Datenverarbeitung bei der Videokonferenz ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel vertreten durch den Verwalter. Die Gesetzesbegründung weist ausdrücklich darauf hin, dass die Datenschutz-Grundverordnung zu beachten ist und meist Einwilligungen der Teilnehmer nötig sein werden. Wichtig: Wer für virtuelle Versammlungen stimmt, willigt damit noch nicht in die Datenverarbeitung ein. Die Einwilligung muss davon getrennt erklärt werden.

Vorab sollten die Eigentümer deshalb erfahren, welche Plattform genutzt wird, welche Daten anfallen und wie lange sie gespeichert werden. Von Aufzeichnungen der Versammlung ist ohne klare Rechtsgrundlage abzuraten.

Was ist mit Eigentümern ohne Internet oder Technikerfahrung?

Genau diese Sorge stand im Gesetzgebungsverfahren im Mittelpunkt. Der Rechtsausschuss des Bundestages hat deshalb betont: Auch ein Beschluss über virtuelle Versammlungen muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, und einzelne Eigentümer dürfen dadurch nicht unbillig benachteiligt werden. Dabei spielt eine Rolle, ob jemand technisch gar nicht teilnehmen kann oder das Format nur für weniger geeignet hält.

Als praktische Hilfen nennt der Ausschuss unter anderem:

• die Teilnahme in den Räumen der Verwaltung, sofern diese gut erreichbar und geeignet sind,
• die Teilnahme gemeinsam mit einem Miteigentümer,
• einen von der Gemeinschaft bereitgestellten Raum mit Technik,
• technische Unterstützung in der Wohnung des betroffenen Eigentümers.

Ob solche Angebote nötig sind, sollte schon bei der Beschlussfassung besprochen werden - der Beschluss kann sie direkt vorsehen. Unabhängig davon bleibt die Vertretung möglich: Eine Vollmacht braucht nur Textform (§ 25 Abs. 3 WEG), eine E-Mail mit Namen des Vollmachtgebers genügt also.

So läuft eine virtuelle Eigentümer­versammlung ab

1. Beschluss fassen: Über die Einführung wird in einer Präsenz- oder hybriden Versammlung abgestimmt. Der Punkt muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG).
2. Einladen: Die Einberufung erfolgt in Textform und soll mindestens drei Wochen vorher zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie enthält die Tagesordnung, den Zugangsweg sowie Hinweise zu Technik und Datenschutz.
3. Zugang absichern: Individuelle Zugangsdaten stellen sicher, dass nur Berechtigte teilnehmen. Eine Testmöglichkeit vorab nimmt Unsicherheit.
4. Teilnahme feststellen: Zu Beginn werden Anwesende und Vollmachten erfasst, so wie bei einer Präsenzversammlung.
5. Diskutieren und abstimmen: Wortmeldungen, Anträge und Abstimmungen müssen für alle nachvollziehbar sein. Das Ergebnis jedes Beschlusses wird verkündet.
6. Protokollieren: Die Niederschrift ist unverzüglich aufzunehmen und vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und, falls vorhanden, vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Beschlüsse kommen außerdem in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG).

Für welche Gemeinschaften lohnt sich das Online-Format?

Für eine virtuelle Versammlung spricht vieles, wenn ein großer Teil der Eigentümer nicht vor Ort wohnt, etwa bei vielen vermieteten Wohnungen. Auch kurze Zusatzversammlungen lassen sich online leichter organisieren, und die Raummiete entfällt. Dagegen spricht, dass Diskussionen in großen Runden am Bildschirm schwieriger sind, das persönliche Kennenlernen fehlt und manche Eigentümer mit der Technik überfordert sind.

Für viele Gemeinschaften ist die hybride Versammlung ein guter Zwischenschritt: Wer möchte, kommt vor Ort, alle anderen schalten sich zu. So sammeln Verwaltung und Eigentümer Erfahrung, bevor über ein rein virtuelles Format entschieden wird. Welche Lösung passt, besprechen wir als WEG-Verwaltung gern mit Ihrem Beirat.

Häufige Fragen

Wie digitale Abläufe die Verwaltung insgesamt verändern, lesen Sie im Beitrag Digitale Hausverwaltung für Eigentümer. Was Sie von Ihrem Verwalter erwarten dürfen, erklärt unser Artikel zum zertifizierten Verwalter.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 18. Oktober 2026.