Zertifizierter Verwalter: Was § 26a WEG für Eigentümer bedeutet

Lange konnte praktisch jeder als WEG-Verwalter tätig werden - eine Fachprüfung war dafür nicht vorgeschrieben. Mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber den zertifizierten Verwalter eingeführt: eine Bezeichnung, die nur führen darf, wer seine Fachkenntnisse vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat. Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer verlangen, dass ihre Gemeinschaft von einem solchen Verwalter betreut wird. Was heißt das konkret?

Was regelt § 26a WEG?

Seit August 2018 brauchen gewerbliche WEG-Verwalter eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Dafür müssen sie unter anderem eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen und sich regelmäßig weiterbilden - 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Eine echte Fachprüfung war damit aber nicht verbunden.

Diese Lücke schließt § 26a WEG. Er legt fest, dass sich nur derjenige als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf, der vor einer IHK nachgewiesen hat, dass er über die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten stehen in einer eigenen Verordnung, der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung.

Wichtig für das Verständnis: Das Gesetz verbietet nicht-zertifizierten Personen nicht, Gemeinschaften zu verwalten. Es gibt den Eigentümern aber einen Anspruch darauf, einen zertifizierten Verwalter zu bekommen.

Ab wann gilt der Anspruch?

Die Regeln wurden mit Übergangsfristen eingeführt, damit sich Verwalter und Gemeinschaften darauf einstellen konnten:

Was wird in der IHK-Prüfung geprüft?

Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten und arbeitet mit praxisnahen Aufgaben. Wer ihn besteht, wird zur mündlichen Prüfung zugelassen, die pro Prüfling mindestens 15 Minuten dauert und sich zumindest auf das Wohnungseigentumsrecht beziehen soll. Inhaltlich deckt die Prüfung vier Bereiche ab:

• Grundlagen der Immobilienwirtschaft: etwa Baupläne, Versicherungen, Umwelt- und Energiethemen.
• Recht: vor allem das Wohnungseigentumsgesetz, dazu Miet-, Vertrags- und Werkvertragsrecht, Grundbuch- und Prozessrecht sowie Vorschriften wie die Heizkostenverordnung.
• Kaufmännisches: Buchführung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage, Hausgeld und Mahnwesen.
• Technik: Haustechnik, Baumängel, Verkehrssicherungspflichten, Erhaltungsplanung, energetische Sanierung, barrierefreie Umbauten und Fördermittel.

Bestanden ist der schriftliche Teil nur, wenn in jedem der vier Bereiche mindestens die Hälfte der Punkte erreicht wird. Für die mündliche Prüfung gilt ebenfalls die 50-Prozent-Grenze. Die Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden. Wer besteht, erhält eine Bescheinigung der IHK.

Wer ist von der Prüfung befreit?

Bestimmte Berufsabschlüsse sind der Prüfung gleichgestellt. Wer einen davon hat, darf sich ebenfalls zertifizierter Verwalter nennen:

• Personen mit Befähigung zum Richteramt, also Volljuristen,
• Immobilienkaufleute und Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit abgeschlossener Ausbildung,
• Geprüfte Immobilienfachwirte,
• Absolventen eines Hochschulstudiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

Was gilt für Verwaltungs­unternehmen?

Viele Gemeinschaften werden nicht von Einzelpersonen, sondern von Verwaltungsunternehmen betreut. Eine GmbH kann selbst keine Prüfung ablegen. Die Verordnung stellt deshalb auf die Menschen ab: Ein Unternehmen darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung von Wohnungseigentum betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder eine gleichgestellte Qualifikation besitzen. Ein einzelnes Zertifikat der Geschäftsführung reicht nach diesem Wortlaut also nicht aus, wenn die Gemeinschaften im Alltag von anderen Mitarbeitern betreut werden.

Gibt es Ausnahmen für kleine Gemeinschaften?

Ja. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht nicht, wenn alle drei folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1. Die Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte.
2. Ein Wohnungseigentümer ist selbst zum Verwalter bestellt.
3. Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Damit bleibt die klassische Selbstverwaltung kleiner Häuser möglich. Verlangt aber mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter, greift die Ausnahme nicht mehr.

Was bedeutet der Anspruch für Ihre Gemeinschaft?

Weil die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, kann jeder einzelne Eigentümer sie verlangen. Steht eine Neu- oder Wiederbestellung an und soll ein Verwalter ohne Zertifizierung bestellt werden, kann ein solcher Beschluss angreifbar sein - sofern nicht die Ausnahme für kleine Gemeinschaften greift. Findet sich in der Versammlung keine Mehrheit für einen zertifizierten Verwalter, bleibt als letzter Schritt die Beschlussersetzungsklage.

Gleichzeitig gilt: Das Zertifikat ist ein Mindeststandard. Es belegt Grundkenntnisse zum Zeitpunkt der Prüfung, sagt aber wenig darüber, wie erreichbar eine Verwaltung ist, wie pünktlich sie abrechnet oder wie transparent sie arbeitet.

Checkliste: Was Eigentümer prüfen sollten

1. Nachweis der Qualifikation: IHK-Bescheinigung oder Nachweis eines gleichgestellten Abschlusses.
2. Bei Unternehmen: Welche Mitarbeiter betreuen Ihre Gemeinschaft konkret, und sind diese qualifiziert?
3. Gewerbeerlaubnis: Liegt die Erlaubnis nach § 34c GewO vor?
4. Versicherung: Besteht eine Berufshaftpflichtversicherung?
5. Weiterbildung: Wie wird die gesetzliche Weiterbildungspflicht erfüllt?
6. Arbeitsweise: Gibt es feste Ansprechpartner, verlässliche Fristen für Jahresabrechnung und Versammlung und einen einfachen Zugang zu Unterlagen?

Bei Stutz & Pohl betreuen wir Eigentümergemeinschaften mit festen Ansprechpartnern und digitalen Prozessen. Wenn Sie über einen Verwalterwechsel nachdenken, beantworten wir Ihre Fragen zu Qualifikation und Arbeitsweise gern im persönlichen Gespräch.

Häufige Fragen

Sie wollen wissen, wie ein Wechsel abläuft? Dann lesen Sie unseren Beitrag Jetzt Hausverwaltung wechseln und den Überblick zu den Kosten einer Hausverwaltung. Wie wir Gemeinschaften betreuen, zeigt unsere Seite zur WEG-Verwaltung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 18. Oktober 2026.